Het tekort aan woningen is al langere tijd ‘talk of the town’ en het lijkt alsof de ‘woningnood’ historisch hoog is. ‘Er moet meer gebouwd worden’ wordt overal geroepen, maar juist dát kan niet zomaar. Onderzoeken, bestemmingsplannen, inspraakprocedures, stijgende kosten van materialen en manschappen, duurzaam bouwen, ‘van het gas af’ versus netcongestie.

We vragen wethouder Henk van Zeijts naar zijn visie op woningbouw in de gemeente Voorst.
Gemeente Voorst is het groene hart van de Stedendriehoek. Inwoners maken zich ongerust over de zogenaamde expansiedrift van de omliggende steden Deventer, Zutphen en Apeldoorn.

‘Vanuit het rijk is de Stedendriehoek aangewezen als verstedelijkingsregio, met in Apeldoorn de grootste groei. Daarbij is er in 2023 een woondeal vastgesteld en dit voorjaar wordt de aangepaste woondeal vastgesteld: expliciet voor de Stedendriehoek en gericht op de jaren 2025-2035. De gemeenteraad heeft in november 2024 een nieuw standpunt ingenomen over onze positie in de Stedendriehoek. De aangepaste woondeal past binnen dat standpunt.

Apeldoorn wil over de A50, Deventer wil ‘Stadsland’ bebouwen en er wordt al tientallen jaren gesproken over een extra brug over de IJssel.

‘In de gemeente Voorst bouwen we naar behoefte met een woningbouwtempo van gemiddeld 100 woningen per jaar. In meer stedelijke gemeenten gaat dat veel harder, maar die 100 vinden we passen bij Voorst. De drie steden zien dat ook wel en het wordt geaccepteerd dat wij het zo doen.’

Toch denken veel inwoners dat we straks onder de voet worden gelopen.
‘We hebben als gemeente positie bepaald en ik zie die boze buitenwereld niet zo. Het wordt ons gegund om het groene hart van de drie steden te zijn. Wat daarin ook belangrijk is: we hebben bepaalde groene corridors door dit groene hart lopen. Een hele belangrijke is bijvoorbeeld die tussen Klarenbeek en Apeldoorn.’

Voorst blijft die karakteristieke plattelandsgemeente?
‘We willen ervoor waken dat dorpen tegen elkaar aangroeien en dat geldt dus ook voor het bij elkaar komen van steden en dorpen. Dat is een hele belangrijke inzet voor woningbouw. Op die manier behouden we ook onze eigen identiteit, dat dorpen ook dorpen blijven.’

Woningbouwplan ‘Winklerprins’ in Voorst en plan ‘Dorpszicht 2’ in Terwolde. Na mijns inziens absurd veel jaren, gaat er nu eindelijk worden gebouwd. Waar is het wachten op?

‘Het punt is dat de bouwkosten enorm zijn gestegen en dat is een heel belangrijk punt. Daardoor is betaalbaarheid niet altijd haalbaar. Ook maken mensen bezwaar tegen de woningbouw en dan ben je zo een paar jaar verder.’

Betaalbaarheid is een ander kritiek punt van de Voorsternaren, de vraagprijzen zijn ‘skyhigh’.

‘Het is goed te weten dat in de woondeal verhoudingen zijn vastgelegd: 30% sociale huur, 40% betaalbare woningen. Maar betaalbaarheid is in de woondeal € 355.000,- en dat is nog steeds hoog’ (op dit moment ligt de grens zelfs op 405.000 euro, dat is landelijk zo bepaald – red.). ‘We proberen ook wel woningen voor drie ton te bouwen. Maar dat mensen zeggen ‘wie kan dat betalen?’ begrijp ik heel goed.’

En voor wie het wél kan betalen: hebben Voorsternaren voorrang op de woningmarkt?

‘IJsseldal Wonen kan bij huurwoningen tot 50% toewijzen aan mensen met lokale binding. Voor koopwoningen is de strategie om eerst lokaal te adverteren.’

Is lokaal adverteren voldoende?

‘Het is in de Posterenk zo gedaan, waar 20 woningen worden gebouwd. Het werkt wel redelijk, een handjevol bewoners komt van elders. Er zijn namelijk lokale mensen die zich inschrijven op een woning maar zich bijvoorbeeld terugtrekken of wachten op andere woningen.’

Gaan jullie die werkwijze ook toepassen bij het grote bouwplan van Twello Noord?

‘Een andere mogelijkheid is een zogenoemde huisvestingsverordening. Ik weet nog niet of het juridisch lukt, maar dan kun je het als gemeente wel zelf regelen en daar ben ik een voorstander van. De gemeenteraad heeft ons ook die opdracht gegeven. In die verordening zou je lokale binding kunnen regelen. Want ga maar eens lokaal adverteren voor 289 woningen …’

Twello Noord kreeg veel weerstand vanuit de bevolking en de huidige coalitie in de gemeenteraad. Hoe kijk jij aan tegen deze woningbouw?

‘Twello Noord is heel belangrijk, want voor het bouwen van 100 woningen per jaar hebben we onder andere dit plan nodig. Daarbij, het bestemmingsplan is vastgesteld, je kan eigenlijk niet meer terug, ook niet vanwege de investeringen die gedaan zijn. De huidige coalitie heeft ook gezegd: doorgaan met dit plan, maar ga ook in gesprek met inwoners om goede oplossingen te zoeken voor de verkeersafwikkeling en de inrichting van de wijk. Op dit moment wachten we nog op uitspraak van de Raad van State, die is eind maart voorzien.’

Een kritiek punt vanuit de gemeenschap is, dat er niet wordt gebouwd naar behoefte.

‘Je moet vooruitkijken en meerdere ijzers in het vuur hebben. Soms schiet het niet op bij de ene locatie, dus moet je door naar een volgende. En je moet tijdens het bouwen van woningen ook al omzien naar volgende locaties om te bouwen.’

Maar wordt er tijdens een proces van woningbouw, dus vanaf het eerste plan tot de uiteindelijk bouw, gekeken of een plan blijft aansluiten bij de woonbehoefte?

‘Neem het woningplan op het terrein van het voormalig Veluws College, daar is nu de procedure afgerond. Des te verder in het proces, des te preciezer je weet welke woningen er komen. En kun je bij het ene project niet meer sturen, dan neem je een specifieke woonbehoefte mee naar het volgende project.’

Je hebt als gemeente toch wel een visie richting toekomst?

‘De huidige woonvisie dateert uit 2017 en kwam maart 2024 bij de gemeenteraad ter sprake. Eind 2023 hebben we een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. We zien dat er – met name in de sociale huur – een toename van -één- en tweepersoonshuishoudens is en dat we de komende jaren te maken hebben met een sterke toename van vergrijzing. Ook zien we door de (landelijk) sterk gestegen prijzen op de woningmarkt een tekort aan betaalbare woningen ontstaan. Dit jaar gaan we starten met actualisatie van onze woonvisie: in de vorm van een Programma Volkshuisvesting.’

Dus visie bijstellen, meer focus op bouwen naar behoefte.

‘Dat betekent dat we bijvoorbeeld ook moeten kijken naar bouw voor kleinere huishoudens, terwijl dat destijds niet zo was. Het kleiner bouwen zijn we ook niet zo gewend. Het heeft te maken met betaalbaarheid, bouwkosten, duurzaamheid, minder materialen. Het zijn redenen om toch meer die kant op te gaan.’

Vrijwel overal horen we de zorg over huisvesting voor met name jongeren en senioren.

‘De ouderen als ruggengraat in de samenleving. Veel mensen die met pensioen gaan, zijn als vrijwilliger actief. Dus is het belangrijk om ze in de dorpen te houden. En kunnen ouderen naar kleinere woningen, dan komen hun vaak grotere woningen vrij voor anderen.’

‘Je kunt nu al, op medische indicatie, een mantelzorgwoning bij je huis laten plaatsen, Aanvullend gaan we nu ook bezig met splitsingsbeleid. Dat je woningen, met name in het buitengebied, kunt opdelen. Op zich mag je in Voorst met meerdere huishoudens in een pand wonen, met eigen huisnummers en OZB betaling. Maar juridisch is het niet gesplitst. Dat kan straks wel, onder voorwaarden. Maar ook woningen in het buitengebied die heel duur zijn, kun je dan splitsen met meerdere gezinnen. Dan is het beter betaalbaar. En je biedt hierdoor wat meer mogelijkheden voor mensen om te wonen, buiten de nieuwbouwlocaties om.’

En specifieke woningbouw voor jongeren?

‘De komende jaren worden er veel sociale huurwoningen gebouwd, omdat daar bij meer jongeren nu een toenemende vraag naar is. Ze kunnen nog niet kopen door de hoge prijzen, maar willen wel hun eigen woonplek.’

Naast de kritische punten, zijn er succesverhalen met ons te delen?

‘We zijn in gesprek met de inwoners van Wilp-Achterhoek over toekomstige woningbouw. Het is een klein dorp maar er komen flink wat woningen bij. Dat moet ook, want het dorp wil bijvoorbeeld de school behouden. Dan moeten er jonge gezinnen kunnen wonen.’

‘Nog een mooi voorbeeld, het principebesluit met IJsseldal Wonen over Molenveld en Nieuwe Veldjes. Een wijk die zo’n 70 jaar oud is. Het plan is om er 108 nieuwe huizen te bouwen. Een deel van de oude huizen wordt afgebroken, 43 woningen worden gerenoveerd en verduurzaamd. We doen dit om de kern van Twello te verdichten, daar zijn immers de voorzieningen dus daar wil je meer woningen.’

Mooie plannen, vooruitstrevend maar toch met terughoudendheid?

‘De woningbouw moet passen bij de identiteit van de gemeente: wat wordt er lokaal gevraagd, met respect voor het landschap. We kijken ook altijd eerst naar het landschap en hoe het dan in te passen. We hebben veel aandacht voor cultuurhistorie en dat is echt opvallend vergeleken met andere gemeenten. Dus die eigen identiteit, daar hechten wij aan!’